איחור במסירת דירה כשהקבלן קרס: האם הרוכשים זכאים לפיצוי?

תחום: התחדשות עירונית (ליווי פיננסי ופיצוי על איחור במסירת דירה)

ערכאה: בית המשפט העליון, כב' המשנה לנשיא נעם סולברג, כב' השופטת יעל וילנר וכב' השופטת רות רונן, 7.10.2026

רוכשי דירה בפרויקט שהקבלן בו קרס, והגוף שליווה אותו פיננסית בחר להשלים את הבנייה, אינם מאבדים בהכרח את זכותם לפיצוי על האיחור במסירה. כך קבע בית המשפט העליון בפסק דין מיום 7.10.2026. לפי ההכרעה, הפיצוי על התקופה שממועד מינוי כונס הנכסים ואילך קודם לזכויות הגוף המלווה, ואילו הפיצוי על התקופה שלפני המינוי נדחה מפניהן.

הרקע: פרויקט חיזוק מבנה בבת ים שנתקע

חברה קבלנית התקשרה עם בעלי הזכויות בבניין מגורים בבת ים בהסכם לביצוע עבודות חיזוק מבנה, ובתמורה קיבלה זכויות בנייה שאפשרו לה לבנות בו 14 דירות חדשות. הפרויקט מומן בשיטת ליווי פיננסי, בהלוואות שהעמידו שותפות מוגבלת וחברת ביטוח, כנגד שעבודים שהצדדים כינו "קבועים וצפים".

משלא נפרעו ההלוואות, ביקשו החברות המלוות לממש את השעבודים. ביום 25.1.2021 מונה כונס נכסים זמני, ומינויו הפך לקבוע כעבור ימים ספורים. החברות המלוות בחרו, באמצעות הכונס, להשלים את הבנייה על יסוד הסכמי המכר הקיימים, במקום לפרוע לרוכשים את ערבויות חוק המכר.

המערערים רכשו אחת הדירות עוד לפני שהחברה הקבלנית נקלעה לקשיים. לפי ההסכם, הדירה הייתה אמורה להימסר עד 24 חודשים מקבלת היתר הבנייה, שניתן ביום 20.12.2017, כלומר עד 20.12.2019. לאיחור העולה על 60 ימים נקבע פיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות). הדירה לא נמסרה במועד, והמערערים ביקשו לחייב את הכונס בפיצוי, ולחלופין לקזז אותו מיתרת התמורה. בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחה את הבקשה ביום 22.2.2023. הוא ראה בהליך מימוש של שעבודים קבועים בלבד, וקבע כי זכויות המלוות בתמורה המשועבדת גוברות על הזכות לפיצוי.

ההכרעה: מועד מינוי הכונס הוא קו פרשת המים

הערעור התקבל. השופטת רונן כתבה את פסק הדין המרכזי, וחבריה הצטרפו להכרעה. עיקרי הקביעות:

• השעבודים הם במהותם שעבודים צפים, חרף הכינוי "קבועים", משום שהם חלים על הפרויקט כולו כיחידה כלכלית פעילה. השלמת הפרויקט היא אכיפה של כל השעבודים על מכלול הזכויות, ולכן יש לראות את החברה הקבלנית כאילו ניתן לגביה צו לפתיחת הליכים לפי חוק חדלות פירעון.

• הגוף המלווה רשאי לבחור בין פירעון ערבויות חוק המכר לבין השלמת הבנייה, אך אין לו חלופה של "השלמה סלקטיבית": אין הוא יכול לגבות את מלוא התמורה מכוח הסכמי המכר ובה בעת לשלול את הזכות לפיצוי בלא הסכמת הרוכשים. הסכמי המכר עומדים בעינם, והכונס בא בנעלי החברה הקבלנית.

• פיצוי שנצבר עד מינוי הכונס הוא חוב עבר כללי, הנפרע רק לאחר החוב כלפי המלוות. במקרה זה מדובר בתקופה שמיום 18.2.2020 ועד 31.1.2021.

• פיצוי שנצבר ממועד המינוי ועד המסירה מסווג כהוצאות הליך, הקודמות לחובות המובטחים בשעבוד צף. מטעמי ודאות, הכונס אחראי לכל האיחור מאז פתיחת ההליכים, אלא אם הוסכם אחרת עם הרוכשים.

• לגבי רכיב זה בלבד רשאים הרוכשים לקזז את הפיצוי מיתרת התמורה, אף שהסכם המכר אסר קיזוז.

אין מדובר בחבות אישית של המלוות, אלא בסדר הנשייה בקופה. הדיון הוחזר לבית המשפט המחוזי לבחינת הזכאות לפיצוי ושיעורו, והמשיבים חויבו בהוצאות המערערים בסך 25,000 ש"ח.

המשמעות לרוכשים ולבעלי זכויות

רוכשים בפרויקט חיזוק או התחדשות עירונית שנתקע אינם צריכים להניח מראש שזכותם לפיצוי אבדה כשהגוף המלווה ממשיך לבנות. מועד מינוי הכונס קובע איזה חלק מהפיצוי קודם לזכויות המלווה ואיזה נדחה מפניהן. לדברי בית המשפט, הקביעה יוצרת תמריץ לכונס להשלים את הבנייה בהקדם, ועשויה להשפיע על שיקולי הגוף המלווה אם להשלים פרויקט. עם זאת, הצדדים רשאים לנהל ביניהם משא ומתן כדי להגיע להסכמות שיבטיחו את כדאיות ההשלמה. בחינת מעמדם של רוכשי דירות ובעלי זכויות בפרויקטים כאלה היא חלק מרכזי בליווי משפטי בעסקאות מקרקעין ובהתחדשות עירונית.

ראו גם: האם תקן שמאי 21.1 מגביל את התמורה לבעלי דירות בפינוי בינוי?

שאלות נפוצות

הקבלן קרס והגוף המלווה ממשיך לבנות, האם מגיע לי פיצוי על האיחור?

ייתכן. לפי פסק הדין, בחירת המלווה בהשלמת הבנייה מותירה את הסכם המכר בעינו. הפיצוי על התקופה שמאז מינוי הכונס קודם לזכויות המלווה, והפיצוי על התקופה שלפני המינוי נפרע רק לאחר החוב כלפיו. בתיק זה הגופים המלווים היו שותפות מוגבלת וחברת ביטוח, ובית המשפט הבהיר כי העקרונות חלים על כל גורם המעניק ליווי פיננסי, ולא רק על בנק.

אפשר לקזז את הפיצוי מיתרת התמורה?

רק לגבי הפיצוי שנצבר ממועד מינוי הכונס ואילך. לגבי התקופה שקדמה למינוי, זכויות המלווה גוברות ואין זכות לקזז.

אפשר לוותר בהסכם על הזכות לפיצוי?

השופטת רונן ציינה כי הצדדים רשאים לנהל משא ומתן על השלמת הבנייה תוך ויתור על הפיצוי או הגבלתו. המשנה לנשיא סולברג הביע ספק בכך, בשל סעיף 7א לחוק המכר (דירות), שלפיו אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה, וויתור על פיצוי בשל איחור במסירה המהווה תנאי להעמדת הדירה לרשות הקונה בטל. השופטת וילנר הותירה את השאלה בצריך עיון, ולכן היא טרם הוכרעה.

מקורות: ע"א 3301/23 שי קושוקרו מידילי נ' פרויקט עיבוי בינוי - הנביאים 63, בת ים בע"מ (7.10.2026).

האמור הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, ואין להסתמך עליו בלא בדיקת פרטי המקרה.