מה קורה כאשר שכנים באותו רחוב משלמים ארנונה בתעריפים שונים?

כאשר אין עוד הצדקה עניינית להבדל בין השכנים, מדובר בהפליה בארנונה, והרשות המקומית חייבת לתקן אותה. אבל בית המשפט העליון הבהיר שהבחירה כיצד לתקן נתונה לרשות: היא רשאית להוריד את התעריף הגבוה, להעלות את התעריף הנמוך או לקבוע תעריף אחיד אחר, בכפוף לדין.

קרא עוד

הרקע: רחוב אחד, שני אזורי ארנונה

שני תושבים מתגוררים מאז שנת 2005 ברחוב השושנה במבשרת ציון. לצורכי ארנונה סווגו הבתים בחלק הרחוב שבו נמצא ביתם (בתים 30 עד 59) כאזור א', ואילו הבתים בחלקו האחר של הרחוב (בתים 1 עד 29), וכן יתר הבתים בשכונה ט' שהרחוב שייך אליה, סווגו כאזור ב'. כך שילמו העותרים ארנונה בתעריף גבוה ב־27.5 אחוזים מזה של שכניהם בהמשך הרחוב. לטענתם, הפער אינו מוצדק והוא הפליה פסולה.

המחלוקת נמשכה כעשור. ביום 25 בנובמבר 2018, בערעור קודם, קבע בית המשפט העליון שההבחנה בין חלקי הרחוב מעוררת "ספקות של ממש", והורה למועצה המקומית לבחון את הצורך בעדכון צו הארנונה. המועצה דנה בעניין ביום 18 בפברואר 2019 וביום 3 במאי 2021, ובשתי הפעמים הותירה את המצב על כנו.

ביום 1 באוגוסט 2023 קבע בית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, שההבחנה בין שני חלקי הרחוב הייתה רלוונטית בעבר, אך כיום אין לה הצדקה עניינית, ולכן היא הפליה פסולה. הוא הורה למועצה להסיר את ההפליה לקראת צו הארנונה לשנת 2024, בדרך שתמצא לנכון, וחייב אותה בהוצאות של 15,000 ש"ח. עם זאת, הוא דחה את הטענה שקבוצת ההשוואה היא השכונה כולה, ואת הדרישה שהתיקון ייעשה דווקא בהורדת התעריף הגבוה. ביום 26 במאי 2024 החליטה המועצה להשוות את התעריף כלפי מעלה: גם החלק האחר של הרחוב סווג לאזור א'.

מה קבע בית המשפט העליון על תיקון הפליה בארנונה

העותרים ערערו, וביקשו לקבוע שהשכונה כולה היא קבוצת ההשוואה ושהתיקון הראוי היחיד הוא הורדת התעריף שלהם. הערעור נדחה על כל רכיביו, מהנימוקים האלה:

• רשות מקומית מוסמכת להטיל ארנונה בשיעורים שונים לפי סוג הנכס, השימוש בו והאזור שבו הוא נמצא, ובלבד שהחלוקה לאזורים נשענת על אמות מידה ברורות ועל שיקולים רלוונטיים. עצם קיומם של תעריפים שונים אינו מספיק, והנטל להראות שנפל פגם בהבחנה מוטל על התושבים.

• בחינת הפליה נעשית בשני שלבים: מגדירים את קבוצת השוויון, כלומר את הנכסים שאין ביניהם שוני רלוונטי, ובודקים אם כולם זוכים ליחס שווה. בית המשפט המחוזי לא שוכנע שבתי הרחוב דומים לכלל בתי השכונה, שבה יש גם מספר משמעותי של בתים בבנייה רוויה נמוכה, וזו קביעה עובדתית שאין מקום להתערב בה. השאלה אם סוג הבית לבדו הוא המאפיין הקובע נותרה בצריך עיון.

• בית המשפט אינו מחליט במקום הרשות כיצד לתקן את ההפליה. בתי המשפט ממעטים להתערב בשיקול דעתה בקביעת שיעורי הארנונה, משום שהיא מכירה את צורכי המקום ואחראית לחלוקת הנטל בין התושבים. זאת, אף שהתמודדותה עם ההשגה המוצדקת של העותרים "לא הייתה מיטבית (בלשון המעטה)".

• תיקון הפליה יכול להיעשות בכמה דרכים. כשלרשות יש שיקול דעת, היא רשאית להשוות כלפי מעלה, להשוות כלפי מטה או לקבוע תעריף אחיד אחר, בכפוף לדיני ההקפאה ולכללי המשפט המנהלי. לכן אין כאן סעד אחד בלבד.

• בית המשפט המחוזי לא טעה כשהגביל את הדיון החוזר להחלטת המועצה מיום 3 במאי 2021, ולא נמצאה הצדקה להגדיל את ההוצאות שנפסקו לעותרים.

ההכרעה התקבלה פה אחד. למרות התוצאה, לא נעשה צו להוצאות בערעור.

המשמעות המעשית לתושבים שמשלמים ארנונה גבוהה מהשכנים

תושב שמגלה שהוא משלם ארנונה גבוהה משכניו אינו יכול להסתפק בהצבעה על הפער. עליו להראות שאין שוני רלוונטי בינו לבין הנכסים שאליהם הוא משווה את עצמו, ולהניח לכך תשתית עובדתית: מה גבולות האזור, אילו בתים יש בו ומה מאפייניהם. הגדרה רחבה מדי של קבוצת ההשוואה, כמו שכונה שלמה בלי נתונים מספיקים, עלולה להכשיל את הטענה.

חשוב גם לדעת מה אפשר להשיג. גם כשבית המשפט מכיר בהפליה בארנונה, הרשות היא שבוחרת את דרך התיקון, ובתיק הזה התיקון היה העלאת התעריף לשכנים ולא הורדתו לעותרים. כדאי לשקול זאת מראש, יחד עם ההשלכות על שאר התושבים. עו"ד ראובן ביטון מייצג תושבים ובעלי נכסים בעתירות מנהליות נגד רשויות מקומיות, ובהן מחלוקות על סיווג נכסים ועל תעריפי ארנונה.

ראו גם: באיזה בית משפט אוכפים הסכם פשרה עם עירייה על חוב ארנונה?

שאלות נפוצות

מתי מותר לעירייה לגבות ארנונה בתעריפים שונים?

רשות מקומית רשאית לקבוע תעריפים שונים לפי סוג הנכס, השימוש בו והאזור הגיאוגרפי, ובלבד שהחלוקה נשענת על אמות מידה ברורות ועל שיקולים רלוונטיים.

האם תושב צריך להוכיח שהתעריף שלו מפלה?

כן. הנטל מוטל עליו, והוא צריך להראות שהנכסים שאליהם הוא משווה דומים לנכס שלו ושאין שוני רלוונטי ביניהם. בתיק זה הטענה שכל השכונה דומה לרחוב לא הוכחה.

למי ההחלטה כיצד לתקן הפליה בארנונה?

לרשות המקומית. כשיש לה שיקול דעת, היא רשאית להשוות כלפי מעלה, כלפי מטה או לקבוע תעריף אחיד אחר, ובית המשפט אינו כופה עליה פתרון מסוים.

תחום: משפט מנהלי (רשויות מקומיות, הפליה בתעריפי ארנונה בין חלקי אותו רחוב)

ערכאה: בית המשפט העליון

מקורות: עע"מ 7393/23 שמואל ברקוביץ נ' המועצה המקומית מבשרת ציון (2.3.2026); כב' השופט עופר גרוסקופף, כב' השופט חאלד כבוב וכב' השופט יחיאל כשר.

האמור הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, ואין להסתמך עליו בלא בדיקת פרטי המקרה.