מתי בעלי דירות רשאים לבטל הסכם קומבינציה עם יזם שחרג ממספר הדירות?

כאשר הסכם קומבינציה מגביל במפורש את מספר יחידות הדיור, והיזם מקדם תב"ע עם דירות רבות יותר בלי גילוי ובלי הסכמה ברורה של בעלי הדירות, מדובר בהפרה יסודית שמקנה להם זכות לבטל את הסכם הקומבינציה. בית המשפט העליון אישר את ביטול ההסכמים ודחה את תביעת היזמים לאכוף אותם.

קרא עוד

הרקע: הסכמי קומבינציה בבניין בן ארבע דירות בירושלים

ביום 15 באפריל 2010 נחתמו ארבעה הסכמי קומבינציה נפרדים בין שני יזמים לבין בעלי הדירות בבניין ברחוב ניתאי הארבלי 42 בירושלים. כל משפחה הייתה אמורה לקבל שתי דירות תמורת דירתה, תמורה קבועה שאינה תלויה בהיקף הבנייה. סעיף 6.2 להסכם קבע כי היזם לא יבקש לאשר תכנית המאשרת יותר מ־24 יחידות דיור בבניין, והסעיף הוגדר כהתחייבות יסודית.

באוגוסט 2015 אושרה תב"ע בהיקף של 280%, וביום 15 במרץ 2016 הוגשה בקשה להיתר, שני המועדים באיחור. היזמים הפסיקו לקדם את הבקשה ופעלו לתב"ע חדשה בהיקף גדול יותר. ב־2017 נחתם נספח שבו קיבלו בעלי הדירות תמורה נוספת (30,000 ש"ח למשפחה אחת ו־70,000 ש"ח לשנייה) ותשלום חודשי של 5,000 ש"ח מיום 1 בפברואר 2018, וויתרו על טענות בגין האיחור. ביום 3 בנובמבר 2019 פורסמה למתן תוקף תב"ע שמאפשרת 38 יחידות דיור, ולפי הנטען הכוונה הייתה לבנות 31.

בעלי הדירות שמעו על כך לראשונה בפגישה ביום 10 בנובמבר 2020, וב־22 בפברואר 2021 הודיעו שהם מבקשים לבטל את ההסכם. בהמשך התקשרו עם יזמית אחרת. בפברואר 2022 תבעו היזמים לאכוף את ההסכמים, ובעלי הדירות הגישו תביעה שכנגד לביטולם. בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט ד' זילר) דחה ביום 29 בספטמבר 2025 את תביעת האכיפה, קיבל את התביעה שכנגד והורה על מחיקת הערות האזהרה וביטול ייפויי הכוח.

מה קבע בית המשפט העליון לגבי הפרת הסכם קומבינציה

• סעיף 6.2 מנוסח בלשון מפורשת, והוא נוגע ללב העסקה. מדובר בהסכם עסקי מפורט שנוסח בידי עורכי דין, ויש לאכוף אותו ככתבו וכלשונו. לטענה שהסעיף נוסח בטעות אין כל אינדיקציה.

• ההתחייבות למקסם את אחוזי הבנייה (סעיף 6.9) נקראת בתוך מגבלת 24 יחידות הדיור. מקסום יכול להתבטא, למשל, בשטחי מסחר, אך לא בחריגה ממספר הדירות.

• התמורה הקבועה לבעלי הדירות לא ניתקת ממגבלת מספר הדירות. הגדלת מספר הדירות כדי להגדיל את רווחי היזם על חשבון הבעלים היא הפרה יסודית.

• יזם שקיבל ייפוי כוח מבעלי הדירות הוא שלוח, וחלות עליו מכוח חוק השליחות חובות מוגברות, ובהן חובת גילוי. היה עליו לגלות ביוזמתו את כוונתו לתב"ע מוגדלת ולקבל הסכמה ברורה, ולא די בגילוי.

• אין להתערב בממצא שלפיו בעלי הדירות למדו על ההפרה רק בנובמבר 2020. התביעה שכנגד היא הודעת ביטול שניתנה בתוך זמן סביר, בפרט כשהיזמים לא הציעו לתקן את ההפרה.

• בעלי הדירות לא הפרו את חובת תום הלב. ההסכם עם היזמית החדשה לא הבטיח להם הטבה משמעותית בהשוואה להסכם שבוטל.

השופט שטיין ציין כי התוצאה אינה מסיימת את הסכסוך ואינה מאפשרת עדיין את קידום הפרויקט, אך היא הנכונה מבחינה משפטית. השופטות רונן וכנפי-שטייניץ הסכימו. הערעור נדחה, והיזמים חויבו בהוצאות של 37,500 ש"ח בסך הכול בתוספת מע"מ.

המשמעות המעשית לבעלי דירות וליזמים

בעלי דירות שחתמו על הסכם קומבינציה צריכים לבדוק אם ההסכם מגביל את מספר הדירות או את היקף הפרויקט, ולעקוב אחר הליכי התכנון שהיזם מקדם בשמם. יזם שמבקש לשנות את היקף הפרויקט צריך לקבל הסכמה ברורה של בעלי הדירות; בהסכם שנדון נקבע גם שכל תיקון ייעשה בכתב. פסק הדין מבהיר שהודעות של רשויות התכנון אינן מחליפות גילוי מצד היזם, ושקבלת תשלומים שוטפים אינה הופכת חריגה כזו למוסכמת.

במקרה של מחלוקת עם יזם, חשוב לפעול בזמן ולתעד את ההודעות. משרדנו מייצג בעלי דירות ויזמים בסכסוכים על הסכמי קומבינציה, משלב ההתראה ועד ההכרעה בבית המשפט.

ראו גם: האם תקן שמאי 21.1 מגביל את התמורה לבעלי דירות בפינוי בינוי?

שאלות נפוצות

האם יזם רשאי להגדיל את מספר הדירות בפרויקט אם ההסכם מחייב אותו למקסם את זכויות הבנייה?

לא כאשר ההסכם קובע מגבלה מפורשת על מספר הדירות. בית המשפט קבע שחובת המקסום פועלת בתוך המגבלה, למשל בשטחי מסחר.

האם המשך קבלת תשלומים חודשיים מהיזם מונע את ביטול ההסכם?

במקרה זה לא. בית המשפט המחוזי קבע שקבלת תשלום של 5,000 ש"ח בחודש במשך כעשרה חודשים, לאחר שנשלח מכתב שביקש לבטל את ההסכם, אינה ויתור על זכות הביטול, ופסק הדין נותר על כנו בערעור.

האם תביעה שכנגד יכולה לשמש כהודעת ביטול של הסכם?

כן. בפסק הדין נקבע שהתביעה שכנגד היא הודעת ביטול, ושהיא ניתנה בתוך זמן סביר מאז שבעלי הדירות למדו על ההפרה.

תחום: ליטיגציה אזרחית (הסכם קומבינציה, הפרה יסודית וביטול)

ערכאה: בית המשפט העליון

מקורות: ע"א 22103-12-25 משה ארז נ' עדנה אלון (18.10.2026); כב' השופט אלכס שטיין, כב' השופטת גילה כנפי-שטייניץ וכב' השופטת רות רונן.

האמור הוא מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו, ואין להסתמך עליו בלא בדיקת פרטי המקרה.